Quanto custa comprar um imóvel em São Paulo além do preço? ITBI, escritura e registro em 2026

Quem compra um imóvel em São Paulo deve reservar, além do preço negociado, algo entre 4% e 5% do valor do imóvel para os custos de transferência. A maior parte é o ITBI, imposto municipal de 3%. O restante se divide entre escritura, registro em cartório e certidões. Em compras financiadas pelo SFH, o ITBI pode ser menor, e a escritura costuma ser substituída pelo próprio contrato do banco.

O que é o ITBI e quanto custa em São Paulo

O ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis) é cobrado pela Prefeitura sempre que um imóvel muda de dono. Na capital paulista, a alíquota geral é de 3%. Ela vale para compras à vista, financiamentos pelo SFI e demais transações.

Para compras financiadas pelo Sistema Financeiro da Habitação (SFH), existe uma redução. Segundo a Secretaria Municipal da Fazenda, para contratos a partir de 1º de janeiro de 2026:

• imóveis de até R$ 725.808,00 pagam 0,5% sobre a parte financiada até R$ 120.968,00;
• o restante do valor (financiado ou não) paga 3%;
• imóveis acima de R$ 725.808,00 pagam 3% sobre o valor total.

Esses limites são atualizados todo ano. Confirme sempre os números vigentes no site da Prefeitura antes de fechar a conta.

Exemplos práticos de cálculo do ITBI

Compra à vista de R$ 800.000: 3% de R$ 800.000 = R$ 24.000 de ITBI.

Compra de R$ 700.000 financiada pelo SFH (R$ 500.000 financiados):

1. 0,5% sobre R$ 120.968,00 = R$ 604,84
2. 3% sobre o restante (R$ 579.032,00) = R$ 17.370,96
3. ITBI total = R$ 17.975,80, contra R$ 21.000 sem o benefício

Base de cálculo: valor da compra ou valor de referência?

A Prefeitura de São Paulo considera como base o maior valor entre o preço da transação e o valor venal de referência que ela mesma calcula. Em 2022, porém, o Superior Tribunal de Justiça (Tema 1.113) entendeu que a base deve ser o valor real da transação declarado pelo comprador, e que o município não pode impor previamente um valor de referência. Se o valor de referência estiver acima do preço pago, vale conversar com um advogado especializado antes de recolher o imposto.

Escritura pública

Pelo Código Civil, a compra de imóveis acima de 30 salários mínimos exige escritura pública, lavrada em tabelionato de notas. Os valores são tabelados por lei estadual e variam conforme o preço do imóvel.

Quando a compra é financiada por banco, o contrato de financiamento tem força de escritura pública. Na prática, você não paga a escritura em separado, apenas o registro do contrato.

Registro na matrícula

É o registro no Cartório de Registro de Imóveis que transfere a propriedade de fato. Como diz o ditado do mercado: quem não registra não é dono. Os emolumentos também são tabelados e proporcionais ao valor do imóvel. Em compras financiadas, o registro inclui a alienação fiduciária em favor do banco.

Outros custos que entram na conta

• Certidões do vendedor e do imóvel (veja nosso guia de documentos para comprar imóvel com segurança);
• taxa de avaliação do imóvel cobrada pelo banco, em compras financiadas;
• seguros obrigatórios do financiamento (MIP e DFI), já embutidos nas parcelas;
• mudança, pequenas reformas e ligações de serviços, que também merecem uma reserva.

Perguntas frequentes

Quem paga o ITBI, o comprador ou o vendedor?

Por lei e por costume, o ITBI é pago pelo comprador. Nada impede, porém, que as partes negociem outra divisão no contrato.

Quando o ITBI deve ser pago?

Em São Paulo, o ITBI é recolhido antes do registro da escritura ou do contrato de financiamento, porque o cartório exige a guia quitada para registrar a transferência.

Quanto devo reservar para os custos de compra?

Uma boa referência é reservar de 4% a 5% do valor do imóvel em compras à vista. Em financiamentos pelo SFH de imóveis de até R$ 725.808,00, o percentual tende a ser menor, por causa do ITBI reduzido e da dispensa de escritura.

O ITBI pode ser parcelado?

A legislação paulistana não prevê parcelamento comum do ITBI na compra. O imposto é pago em guia única. Por isso, ele deve estar previsto no planejamento desde a proposta.

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