Financiamento imobiliário em 2026: como funciona, SAC ou Price e quanto dar de entrada

No financiamento imobiliário, o banco paga a maior parte do imóvel e você devolve o valor em parcelas mensais, com juros, por até 35 anos. Em geral, os bancos financiam de 70% a 80% do valor de avaliação, e a parcela não pode passar de cerca de 30% da renda bruta familiar. O imóvel fica alienado ao banco como garantia até a última parcela.

SFH e SFI: qual é a diferença

• SFH (Sistema Financeiro da Habitação): linha com regras mais favoráveis, juros limitados a 12% ao ano e possibilidade de usar o FGTS. Com o novo modelo de crédito imobiliário anunciado pelo governo federal em outubro de 2025, o teto do imóvel financiado pelo SFH passou de R$ 1,5 milhão para R$ 2,25 milhões. A implantação é gradual, então confirme com o banco as condições vigentes.
• SFI (Sistema de Financiamento Imobiliário): para imóveis acima do teto do SFH. As condições são livremente negociadas e não é possível usar o FGTS.

Em São Paulo, a modalidade também influencia o ITBI. Veja o artigo quanto custa comprar um imóvel em São Paulo.

Tabela SAC ou Tabela Price?

SAC (Sistema de Amortização Constante)

A amortização da dívida é igual todo mês e os juros caem com o saldo devedor. Por isso, as parcelas começam mais altas e diminuem com o tempo. No total, você paga menos juros. É o sistema mais usado no Brasil.

Price (parcelas fixas)

As parcelas são iguais do início ao fim, o que facilita o planejamento. Em compensação, a dívida cai mais devagar no começo e o total de juros é maior.

Regra prática: se a primeira parcela do SAC cabe no orçamento com folga, ele tende a ser a opção mais econômica. A Price faz sentido quando a renda atual é mais apertada e você valoriza a previsibilidade.

Quanto dar de entrada

Com financiamento de 70% a 80%, a entrada fica entre 20% e 30%, mais os custos de compra (ITBI, registro e avaliação). Quanto maior a entrada, menor o valor financiado, a parcela e o total de juros.

Compare pelo CET, não só pela taxa de juros

O Custo Efetivo Total (CET) reúne juros, seguros obrigatórios (MIP e DFI), tarifas e correções. Dois bancos com a mesma taxa nominal podem ter CETs bem diferentes. Peça simulações formais a pelo menos três instituições.

Passo a passo do financiamento

1. Simule em mais de um banco e escolha a melhor proposta pelo CET;
2. envie os documentos pessoais e de renda para análise de crédito;
3. o banco avalia o imóvel (vistoria e laudo);
4. o jurídico do banco analisa a documentação do vendedor e do imóvel;
5. você assina o contrato, que tem força de escritura pública;
6. o contrato é registrado na matrícula e o banco libera o pagamento ao vendedor.

Perguntas frequentes

Posso financiar um imóvel usado?

Sim. Os bancos financiam imóveis novos e usados, desde que a documentação esteja regular e o imóvel seja aprovado na avaliação.

É possível amortizar o financiamento antes do prazo?

Sim. Você pode antecipar parcelas ou amortizar o saldo a qualquer momento, com redução proporcional dos juros. Também é possível usar o FGTS para amortizar, respeitadas as regras do fundo.

O que é portabilidade de financiamento?

É a transferência da dívida para outro banco com condições melhores, sem custo de nova avaliação na maioria dos casos. Vale reavaliar o mercado periodicamente.

Quanto tempo leva a aprovação?

Depende do banco e da documentação, mas o processo completo, da análise de crédito ao registro, costuma levar de 30 a 60 dias.

Quer saber quanto você consegue financiar para um imóvel em Santana e região? Converse com Sarah e organize sua compra com antecedência.