Como usar o FGTS na compra do imóvel: regras, limites e passo a passo

Você pode usar o saldo do FGTS para dar entrada, quitar parte do saldo devedor ou abater parcelas de um imóvel residencial urbano destinado à sua moradia. As condições principais são: ter pelo menos três anos de trabalho sob o regime do FGTS (somando todos os empregos), não ter outro imóvel residencial na cidade onde mora ou trabalha e não ter financiamento ativo pelo SFH em qualquer lugar do país. O imóvel precisa respeitar o teto do SFH.

Qual é o valor máximo do imóvel

O FGTS segue o teto do Sistema Financeiro da Habitação. Com o novo modelo de crédito imobiliário anunciado em outubro de 2025, o limite subiu de R$ 1,5 milhão para R$ 2,25 milhões (valor de avaliação do imóvel). Como as regras vêm sendo implantadas de forma gradual, confirme o limite vigente com a Caixa ou com o banco do financiamento.

Requisitos para usar o FGTS

• Três anos de trabalho sob o regime do FGTS, consecutivos ou não, em uma ou mais empresas;
• não ser proprietário de imóvel residencial concluído no município onde trabalha ou mora, nem nos municípios vizinhos ou da mesma região metropolitana;
• não ter financiamento ativo pelo SFH em nenhum lugar do país;
• o imóvel deve ser residencial, urbano e destinado à sua moradia;
• o imóvel precisa estar com a documentação regular.

Formas de usar o saldo

1. Na entrada: é o uso mais comum. Diminui o valor financiado e, com isso, os juros pagos.
2. Para amortizar o saldo devedor: reduz o prazo ou o valor das parcelas de um financiamento em andamento.
3. Para pagar parte das prestações: é possível abater parte das parcelas por um período, conforme as regras do fundo.
4. Na compra à vista: o FGTS também pode compor o pagamento de uma compra sem financiamento, desde que cumpridos os requisitos.

Passo a passo

1. Consulte o saldo no aplicativo FGTS;
2. confira se você e o imóvel atendem aos requisitos;
3. informe ao banco do financiamento (ou à Caixa, na compra à vista) que vai usar o FGTS;
4. apresente os documentos pessoais, a carteira de trabalho e os documentos do imóvel;
5. após a análise, o valor é transferido diretamente ao vendedor no fechamento.

Para entender o restante do processo, leia o guia de financiamento imobiliário.

Perguntas frequentes

Casal pode juntar o FGTS dos dois?

Sim. Se ambos cumprirem os requisitos e forem compradores do imóvel, os saldos podem ser somados na mesma operação.

Posso usar o FGTS para comprar imóvel comercial ou terreno?

Não para imóvel comercial. Para terreno, só em situações específicas ligadas à construção da moradia própria, dentro das regras do SFH.

Já tenho um imóvel em outra cidade. Posso usar o FGTS?

Pode, desde que esse imóvel não esteja no município onde você mora ou trabalha, nem nos municípios vizinhos ou da mesma região metropolitana.

Posso usar o FGTS de novo depois?

Sim, para uma nova aquisição, desde que você volte a cumprir os requisitos, inclusive o de não ter imóvel residencial na região.

O FGTS pode fazer diferença na sua entrada. Converse com Sarah para simular o melhor uso do seu saldo.