Documentos para comprar imóvel com segurança: o checklist completo de certidões

Para comprar um imóvel com segurança, você precisa analisar três grupos de documentos: os do imóvel (principalmente a matrícula atualizada), os do vendedor (certidões pessoais e judiciais) e os de débitos (IPTU e condomínio). Essa análise, chamada de *due diligence* imobiliária, deve ser feita antes de assinar o contrato e de pagar qualquer sinal.

Documentos do imóvel

Matrícula atualizada com negativa de ônus

A matrícula é a "certidão de nascimento" do imóvel, emitida pelo Cartório de Registro de Imóveis. Ela mostra quem é o proprietário, o histórico de vendas e se existe hipoteca, penhora, alienação fiduciária ou outra restrição. Peça uma certidão emitida há no máximo 30 dias.

Certidão negativa de débitos de IPTU

Emitida no site da Prefeitura, mostra se há IPTU em atraso. Dívidas de IPTU acompanham o imóvel, então podem passar para o novo dono.

Declaração de quitação do condomínio

Assinada pelo síndico ou pela administradora. Assim como o IPTU, as dívidas de condomínio seguem o imóvel.

Habite-se e regularidade da construção

Em casas e imóveis com ampliações, confira se a área construída está averbada na matrícula. Construções irregulares podem impedir o financiamento e gerar custos de regularização.

Documentos do vendedor

• RG, CPF e certidão de casamento (ou nascimento), com pacto antenupcial, se houver;
• certidões dos distribuidores cíveis da Justiça Estadual e da Justiça Federal;
• Certidão Negativa de Débitos Trabalhistas (CNDT);
• certidão de protestos;
• certidão de débitos relativos a tributos federais e à dívida ativa da União.

Se o vendedor for casado, o cônjuge normalmente também precisa assinar a venda. Quando o imóvel vem de herança, o inventário deve estar concluído e registrado na matrícula.

Por que as certidões do vendedor importam

A Lei nº 13.097/2015 reforçou o princípio da concentração dos atos na matrícula: em regra, o que não está anotado nela não pode prejudicar o comprador de boa-fé. Ainda assim, as certidões continuam recomendadas. Elas revelam ações que podem levar a uma fraude contra credores ou fraude à execução, situações em que a venda pode ser questionada na Justiça.

Em que ordem fazer tudo

1. Negocie e formalize uma proposta condicionada à análise de documentos;
2. reúna a matrícula e as certidões;
3. analise com o corretor e, se necessário, com um advogado;
4. só então assine o compromisso de compra e venda e pague o sinal;
5. lavre a escritura (ou assine o contrato do banco) e registre na matrícula.

Os custos de escritura e registro estão detalhados no artigo quanto custa comprar um imóvel em São Paulo.

Perguntas frequentes

Qual a validade das certidões para comprar imóvel?

A maioria dos cartórios e bancos aceita certidões emitidas há até 30 dias. Algumas certidões fiscais trazem prazo próprio de validade impresso no documento.

Posso comprar um imóvel com penhora na matrícula?

É possível em casos específicos, mas é arriscado. A penhora precisa ser baixada antes ou no ato da compra, normalmente com parte do pagamento destinada à quitação da dívida, sempre com acompanhamento jurídico.

Quem paga as certidões?

Não existe regra fixa. É comum o comprador custear as certidões que deseja analisar, mas isso pode ser negociado na proposta.

O corretor confere a documentação?

Um bom corretor organiza e confere a documentação, identifica pendências e orienta cada etapa. Em situações complexas, como heranças, divórcios ou penhoras, recomenda-se também a análise de um advogado.

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